Nosso intuito não é exaurir o procedimento administrativo e os caminhos a serem percorridos para a obtenção da aprovação do parcelamento do solo urbano e dos estudos ambientais, e sim demonstrar que existe um rito até que se possa iniciar as construções/incorporações.
O que pouca gente sabe sobre as glebas do Distrito Federal, é que para que exista de forma regular a possibilidade de se construir/incorporar será necessário percorrer um caminho até o início dessas construções.
Com exceção dos lotes/projeções ofertados pela Companhia Imobiliária de Brasília – TERRACAP, ou por terceiros que adquiriram dessa Companhia – aqui não estamos nos referindo as concessões feitas pela Companhia em favor de terceiros via CDRU – as glebas pertencentes a particulares necessitam da realização do parcelamento do solo urbano objetivando a aprovação dos projetos de urbanismo e a expedição do decreto distrital de aprovação do empreendimento. O que irá possibilitar o registro do parcelamento do solo junto ao Cartório competente, além da elaboração e aprovação dos projetos de infraestrutura, estudo/licenciamento ambiental e a obtenção das licenças necessárias.
Regido pela lei 992, de 28 de dezembro de 1995; decreto 28.864, de 17 de março de 2008; lei Complementar 710, de 06 de setembro de 2005; decreto 27.437, de 27 de novembro de 2006; e lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979, é no processo de parcelamento do solo que serão definidos os tipos de empreendimentos a serem executados, se será o loteamento aberto, condomínio urbanístico (condomínio fechado) e/ou os PDEUS, sigla adotada para determinar os lotes que serão integrados por unidades autônomas e áreas comuns condominiais, nos termos da lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Nosso intuito não é exaurir o procedimento administrativo e os caminhos a serem percorridos para a obtenção da aprovação do parcelamento do solo urbano e dos estudos ambientais, e sim demonstrar que existe um rito até que se possa iniciar as construções/incorporações.
Pois bem, inicialmente o interessado, munido da documentação pertinente deverá apresentar junto a Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação – SEDUH o requerimento com pedido de parcelamento, juntamente com o levantamento topográfico. Serão realizadas consultas as concessionárias (CAESB, DER, NOVACAP, ADASA, NEOENERGIA) para se manifestarem sobre a possibilidade de atendimento ou se existe algum tipo de interferência que tenha que ser superada ou que inviabilize, por hora, o empreendimento.
A Secretaria irá emitir as Diretrizes Específicas – DIUPE para embasar a elaboração do Estudo Preliminar de Urbanismo – EP, vale ressaltar que nesse estudo deverá ser observado estritamente as particularidades Distritais, caso contrário o interessado está fadado a receber inúmeras devolutivas do estudo até a sua aprovação. Após a aprovação do EP, será elaborado o anteprojeto de urbanismo para ser levado a aprovação pelo Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal – CONPLAN. O Conselho é composto por vinte conselheiros, sendo dez conselheiros natos e dez conselheiros indicados, conforme lei no 1.543, de 11 de julho de 1997. Após sua aprovação pelo Conselho, o ato final é a expedição do Decreto Governamental de Aprovação.
Importante frisar que em paralelo ao parcelamento do solo urbano, é necessário realizar a abertura do processo de licenciamento ambiental junto ao Instituto do Meio Ambiente e dos Recursos Hídricos do Distrito Federal- Brasília Ambiental para que ele corra concomitantemente ao processo de parcelamento do solo, e solicitar a Licença Prévia – LP. Será emitido um termo de referência para embasar a realização dos estudos ambientais, sendo que após a apresentação dos estudos e a realização da audiência pública cabe ao Conselho de Meio Ambiente do Distrito Federal – CONAM, se for o caso, a aprovação.
Além disso, será necessária a aprovação dos projetos de engenharia junto as concessionárias responsáveis que irão expedir as respectivas outorgas; A emissão da Licença de Instalação – LI; Constituição de garantia mediante instrumento público; Emissão da Licença para autorização das obras de infraestrutura – LEOBI; Sem contar alguns outros percalços que podem surgir no caminho.
De forma correta e com bons profissionais nas mais diversas áreas de atuação, o processo pode levar um prazo aproximado de 24 (vinte e quatro) meses até o registro do empreendimento junto ao Cartório competente e a emissão da Licença de Instalação, para que se inicie a implantação da infraestrutura. Qualquer promessa diferente disso, não nos parece crível.
A título de ilustrar o que se trata de um projeto de parcelamento de solo urbano, a figura abaixo é de um parcelamento do solo urbano aprovado pelo CONPLAN, em uma área aproximada de 110 hectares, projeto esse denominado Alto Mangueiral no Distrito Federal:
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O uso de cada lote já foi definido no projeto de urbanismo de parcelamento do solo urbano, ou seja, exemplificando, os lotes em verde-claro definidos como USO RE 2, são lotes exclusivamente residenciais na categoria habitação unifamiliar ou multifamiliar em tipologia de casas; Já os lotes em cinza definidos como CSIIR 2 NO, são lotes que tem os usos mais abrangentes, qual seja, uso comercial, prestação de serviços, institucional, industrial e residencial (unifamiliar, multifamiliar em tipologia de casas ou apartamentos) não obrigatórios, onde são permitidos os usos simultaneos ou não, não havendo obrigatoriedade de qualquer um dos usos.
Nos projetos de novos parcelamentos do solo urbano, além da observância de inúmeras particularidades ligadas a questões urbanísticas são definidos também os Equipamentos Públicos Comunitários, os Espaços Livres de Uso Público, que legalmente representam 15% da área da gleba, além da definição dos usos dos lotes residenciais, comerciais, institucionais, dentre outros, conforme demonstrado acima, em observância a lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal – LUOS, lei Complementar 948, de 16 de janeiro de 2019 e do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal – PDOT, lei Complementar 803, de 25 de abril de 2009, dentre outras.
Uma vez registrado o parcelamento do solo urbano junto ao Cartório competente, o empreendedor que desejar realizar as edificações no formato multifamiliar em tipologia de apartamentos ou casas, estará apto a dar entrada no requerimento junto a Central de Aprovação de Projetos – CAP para que haja a habilitação do projeto arquitetônico e seja emitida a licença de obras, devendo ser observado os regramentos previstos no Código de Obras e Edificações do Distrito Federal – COE, lei 6.138, de 26 de abril de 2018.
De maneira suscinta e sem adentrar nas particularidades de cada rito, esse seria o caminho a ser percorrido até que o empreendedor que queira empreender no mercado imobiliário do Distrito Federal precisaria percorrer até o início da construção/incorporação, vale ressaltar que qualquer caminho que diverge do exposto acima tende a nos parece incorreto. Portanto, se você tem interesse em ingressar no Distrito Federal e empreender no mercado imobiliário, ou se você é um investidor, sugiro que antes de realizar qualquer investimento por menor que seja, que consulte profissionais especializados na área e que atue no Distrito Federal para sanar todas as suas dúvidas, pois além de tudo o que foi demonstrado acima, existe ainda uma outra grande e importante questão, que precede o parcelamento do solo urbano, que é a situação fundiária do imóvel, mas isso é tema para outro artigo.
Gabriel Mazarin Mendonça
Advogado no Distrito Federal. Diretor Adjunto no Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM/DF. Pós graduado em Processo Civil – IDP e Direito Imobiliário.
